Geschlossene Immobilienfonds ermöglichen es Anlegern, sich mit relativ geringen Beträgen am wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien zu beteiligen, deren Erwerb für einen einzelnen nicht in Frage käme. Als Kapitalanlageprodukt stehen geschlossene Immobilienfonds im Wettbewerb mit offenen Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften sowie den seit kurzem möglichen deutschen Real Estate Investment Trusts, den so genannten G-REITs.

Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds, die ihre Mittel auf eine Vielzahl von Immobilien streuen, investieren geschlossene Immobilienfonds meist in ein einzelnes oder wenige Objekte. Zudem ist das Investitionsobjekt eines geschlossenen Fonds meist schon bei Vorlage des Verkaufsprospektes bekannt. Erst in letzter Zeit kommen auch vermehrt so genannte Blind-Pools an den Markt, bei denen zwar die Investitionsstrategie, nicht aber das Objekt a priori bekannt ist.

Geschlossene Immobilienfonds setzen also auf die besonderen Ertragschancen einer ganz bestimmten Investition. Sie unterscheiden sich insofern auch von Immobilienaktiengesellschaften sowie G-REITs, die ihre Mittel ebenfalls breit streuen. Diese beiden haben zudem den Nachteil, dass der Wert ihrer Anteilspapiere in der Regel starken Schwankungen unterliegt und daher ein höheres Risiko mit einer Anlage in diese Produkte verbunden ist.

Wie erwirtschaften geschlossene Immobilienfonds Gewinne?

Die zu erwartende Rendite aus einer Immobilie ergibt sich aus dem Kaufpreis, den zu erwartenden Jahresmieteinnahmen und dem Veräußerungserlös bei Auflösung des Fonds. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete ergibt den so genannten Kaufpreisfaktor, an dem die Preise verschiedener Immobilien miteinander verglichen werden können. Teilt man wiederum 100 durch den Kaufpreisfaktor, so ergibt sich die Einkaufsrendite eines Objektes.

Die Einnahmen eines geschlossenen Immobilienfonds resultieren aus der erfolgreichen Vermietung bzw. Bewirtschaftung. Eine Vermietung ist erfolgreich, wenn der Leerstand sehr niedrig bzw. nicht vorhanden ist und die bestehenden Mietverträge über einen möglichst langen Zeitraum von mehreren Jahren abgeschlossen wurden. Dies gilt für Gewerbeimmobilien, meist Bürogebäude, aber auch für Wohnimmobilien oder Einkaufszentren. Immobilien, die nur einen einzigen Mieter haben – das sind beispielsweise Hotels oder Seniorenresidenzen – werden verpachtet und müssen gewinnbringend bewirtschaftet werden.

Die Mieteinnahmen fließen in den Immobilienfonds, aus ihnen werden zunächst die Ausgaben bestritten. Dazu gehören u. a. Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten des Gebäudes, die Fondsverwaltung sowie Zinsen und Tilgung des Fremdkapitals. Der Rest kann an die Anleger ausgeschüttet werden. Eine teilweise Finanzierung durch Fremdkapital, d. h. durch einen Kredit, ist sinnvoll, weil in der Regel die Tilgungsrate und die Zinsen insgesamt niedriger ausfallen als die zu erwartende Rendite aus dem Objekt.

Eine Wertsteigerung der Immobilie führt ebenfalls zu Fondsgewinnen. Eine Wertsteigerung ergibt sich durch eine allgemeine Aufwertung des Standortes, durch Renovierungs- bzw. Restaurierungsmaßnahmen oder durch eine insgesamt bessere Vermietung. Diese Faktoren tragen zu einem günstigen Verkaufspreis bei Auflösung des Fonds bei.

Auslandsimmobilienfonds

Seit einigen Jahren investieren geschlossene Immobilienfonds vermehrt im Ausland. Dies zahlt sich für deutsche Anleger u.a. wegen so genannter Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) aus. Die DBA machen für deutsche Anleger Investitionen im Ausland unter bestimmten Voraussetzungen besonders attraktiv, beispielsweise wenn zwischen Deutschland und dem Investitionsland die Freistellungsmethode vereinbart wurde. In diesen Fällen befreit das DBA (korrekt: Abkommen zur Vermeidung der doppelten Besteuerung) die Anleger von einer Besteuerung der im Ausland erzielten Erträge in Deutschland. Zu beachten ist lediglich der Progressionsvorbehalt. Doppelbesteuerungsabkommen sind vorteilhaft, weil die Steuersätze in vielen anderen Ländern unter denen in Deutschland liegen. Zudem können deutsche Anleger die Steuerfreibeträge in jedem Land voll ausschöpfen.